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新政后上海嘉定现首例开发商退地房价下跌先

2019-08-16 16:06:01来源:励志吧0次阅读

新政后上海嘉定现首例开发商退地 房价下跌先兆?

房地产市场调控新政(国十条)出台后的首例开发商退地(住宅开发用地),昨日出现在上海嘉定的两个地块。

上海土地交易市场昨日发布的第104号土地出让公告显示,上述两地块以“退定后重新出让”的身份寻找买主。该信息让首例“退地”传闻得以证实。

揭秘最佳电子商务平台 秘闻!行情近期可能发现大逆转 机构资金流向已发生巨变! 主力资金正密谋全新布局!   业界人士对《第一财经日报》分析,与2008年“退地”潮有所不同的是,此次退地不仅是为当初的高价拿地埋单,更是因为持续收窄的融资渠道,让房产商“圈钱”受阻无力开发 ,从而把资金链问题从幕后搬到了台前。

而“退地”的出现,被历史证明是房价下跌的征兆。2008年6月,上海普陀长风某地块被开发商退地,随后多个城市爆出退地消息,接下来出现了2008年下半年至2009年上半年的一轮房价调整。

先后两次出让

公开信息显示,上述两退地地块是:嘉定区真南路以南、走马塘以西地块(下称“真南地块”);嘉定区百安公路以西、恒荣路以南地块(下称“百安地块”)。对应的开发商分别为宝华企业集团(下称“宝华”)和莱蒙宝山信息咨询(深圳)有限公司(下称“莱蒙宝山”).

上海土地交易市场第91号和109号土地出让公告显示,这两家公司分别于今年1月7日和2月26日摘得上述地块,成交总价分别为24.186亿元和11.05亿元。其中,真南地块折合楼面地价约12503元/平方米,与起始楼面地价相比,成交溢价率达336%,一度成为上海嘉定南翔住宅用地地价的“标杆”。

业内人士分析,按照这一拿地成本,再加上建安成本和财务成本,最终出售的商品房成本大约在19000~20000元/平方米。而目前邻近的楼盘如金地格林世界,其精装房销售价格也大概在18000~21000元/平方米。

照此计算,如果房价在楼市调控政策出台以后停止上涨,真南地块的开发利润将非常低甚至为负。

果然,仅仅不到一年,这两个地块便面临“易主”的命运。

资金之困

“退地多为开发商资金问题。”上海嘉定区政府一位不愿意透露姓名的人士昨日对本报记者表示。

昨日,本报记者拨通宝华一位知情人士电话,对方第一句话称: “这块地怎么了?退了呗!可惜吗?我觉得好可惜!”

该人士说,退掉真南地块后,宝华损失了约6000万元,其中约5500万元属于竞买保证金。

据其介绍,考虑到真南地块总投资额可能高达40亿元,宝华在拿地之前引入了合作伙伴。然而,今年楼市调控新政出台后,合作伙伴融资受阻,并在很长时间内都难以解决资金问题。“这样一来,我们财务一开始针对这块地安排的资金就不够了,政府也不可能临时改变付款方式、付款时间,我们后来也想筹资,但找不到办法,只能退地。”

同样的资金难题或许也出现在另一家退地开发商莱蒙宝山身上。

相关资料显示,莱蒙宝山与正赴港IPO的房企莱蒙国际集团有着千丝万缕的关系。莱蒙国际于1993年在香港成立,主要业务包括房地产开发、城市综合体开发与运营和商业零售。

据有关媒体报道,长期以来,莱蒙国际也因为融资渠道狭隘,企业的快速发展受到极大的制约。

易居中国分析师付琦指出,“退地”只有两种可能,一种是一方违约,一种是双方都违约。“出让方违约只可能是无法交地,但这两年上海的宅地都是净地出让,因此不太可能存在这个问题。”也就是说,一般退地都是开发商方面违约。“但是现在宅地越推越少,开发商抢地都来不及,拿到手的怎么可能‘吐’出来,而如今的土地市场又不允许囤地,开发商拿了地必须投钱进去开工,这样推理,开发商退地的原因多数就是缺乏资金。”

退地或只是开始

究竟是合作伙伴在资金上掉了链子,还是退地开发商自身资金问题导致了“退地”?本报记者从昨天的公开采访中得不到真实答案。但可以肯定的是,退地的开发商们并不孤单。

易居中国近期的一份报告指出,2010年一季度房地产市场的火爆,直接导致4月份史上最严厉调控政策“新国十条”的出台,调控之下国内上市房企现金流普遍“饥渴”,资金需求和资金压力明显增大。其中中报营业收入前20强的房地产上市公司,经历上半年对房地产开发资金的投入和二季度销售大幅缩量,截至6月份的每股经营性现金流为-0.70元,已创近几年同期最大负值。

例如,上半年拿地“疯狂”的保利地产付出的代价就是现金流为负,报告显示,保利地产上半年经营活动现金流量净额为-233.48亿元,已超过了同期同样拿地较多的万科(-95.14亿元)。开发商在拿地热情持续高涨的同时,资金饥渴程度亦可见一斑。有市场分析人士甚至指出,随着开发商资金链持续紧张,在全国范围内,不排除类似真南地块这样的案例还会出现的可能性。

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